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上班族如何圆私宅梦？
李敏雯(2010-06-27)
本地私宅价格过去几年升多跌少，大众化私宅的价位已经超越历史巅峰，一些新项目每平方英尺价格已过千元大关，令很多受薪的上班族望尘莫及。他们这辈子究竟能不能一圆私宅梦？
从理财角度看，上班族要圆私宅梦，也不是不可能，只要提早规划，同时选择性投资，并获取稳定的投资回报，假以时日，还是有能力供得起一套私宅。
不过，财务顾问认为，为了圆私宅梦而放弃人生其他追求和理想，也是值得商榷的。 上班族可以圆私宅梦，但是否有必要圆，什么时候圆以及如何去圆这个梦？
可考虑EC或转售私宅
尽管目前大众化私宅的价位已经创下历史新高，但上班族还不至于完全找不到负担得起的私宅。
新加坡金融服务专业人员协会主席梁实轩指出，执行共管公寓（EC）虽然不是100％的私宅产业，但要从居住环境和感受来说，EC和私宅没有多大区别。
执行共管公寓计划在1996年推出，目的是为了满足夹心阶层的需求，不过购买者家庭收入顶限不得超过1万元。 ZF今年以来已经卖出四幅EC地段，分别在盛港、榜鹅和义顺，日后推出的价格可能从每平方英尺580元起跳，这比目前平均尺价接近900元的大众化私宅要便宜得多。
此外，梁实轩也建议年轻夫妇考虑转售私宅，如果是99年地契，只要屋龄少于20年，贷款问题不大，而且价格会比新私宅便宜10％至20％左右。
华侨银行财富管理副总裁郑莉莲说，是否该从购买EC着手来圆私宅梦，也要以年轻夫妇的负担能力以及收入的稳定性为基础。
“此外，私宅价格、地点和购买的时机也都是应该考虑的因素，比如现在是不是购买良机，还是可以等到市场偏软时才进场？”
她强调，虽然收入水平是负担能力的一个衡量标准，但更重要的是，有意购屋者能有多少储蓄。 她说：“这不是你能赚多少，而是你目前生活方式的成本是多少？储蓄水平如何？债务也要计算在内。” 花旗银行新加坡房屋财务部门主管梁慧丝也指出，一般来说，债务如房屋贷款、汽车贷款和信用卡账不应该超过收入的50％ 四分一收入购房 不完全依赖公积金
即使不符合购买EC的标准，比如家庭月收入超过1万元，年轻夫妇还是有机会在少于五年内存够钱购买私宅。 梁慧丝举例说，如果一对夫妇每月加起来的总收入为1万2000元，以目前大众化私宅平均尺价介于800元至1100元之间，若想购买一间约1000平方英尺的私宅单位，他们是有能力在工作三四年后，存到足够的公积金和5％现金，作为20％的首期付款。
一般在房款首期中，除了5％必须用现金来支付，只要公积金户头内有足够的钱，剩余的15％可以用公积金支付。
“但因为其余72万元的房屋贷款是相当多的，这对夫妇应该确保每月把收入的25％作为购房用途，这样其他与购房相关的开支才能有所保障。”
不过梁实轩也指出，买私宅一定要量力而为，不要以为可完全依赖公积金存款支付房屋贷款。 这是因为很多把房屋贷款分30年摊还的购屋者，最终为私宅支付的总额（包括利息）会超过公积金房屋贷款上限（是估价限额的120％），因此到第24、25年左右，就必须开始为每月房贷支付现款。
最好先买ZF预购组屋
梁实轩建议，最好的方法其实是先购买ZF预购组屋（BTO），这样买家不须支付现款或很少现款，就可以供房贷。等住满五年，他们可以将组屋卖掉，如果组屋转售市场不错，再提升到私宅，负担不会那么重。 独立财务顾问刘崇瑜受访时说，购屋者须注意，在向银行借贷时，是否能借到80％。因为银行会根据不同人的收入来源和工作背景作风险评估，比如在ZF部门工作的上班族，收入来源被视为稳定；相对于自雇人士，即使收入相同，银行也可能会提供更多贷款给上班族。
家庭月入五位数才考虑买私宅
从财务角度来看，购买私宅之前，必须先问自己为何要买？
刘崇瑜说，购屋者买私宅究竟是“需要”还是“虚荣”，要先冷静地想清楚。买家须自问，买私宅是一种生财工具，还是束缚、障碍？
他直言不讳：“我们冲动买东西的时候，通常是感性多于理性，与其之后救火，倒不如不要点燃那把火。” 他认为，家庭月入起码要有五位数，才考虑是否要购买私宅。在过去，有五位数的月入是挺宽裕的，供私宅没什么问题。但现在的价位，即使月入五位数，也须仔细考虑。
郑莉莲也说：“如果你住的是私宅，这其中也包括机会成本，你的钱被房子捆绑了，你没有利用这些钱（如每月房贷）来投资赚钱……持守能力很重要。”
尽管购屋者期望私宅在将来卖掉时已经升值，从中获取资本收益，但历史经验告诉我们，私宅市场是有周期的，私宅并不一定都会升值。
梁实轩举例说：“如果你在1996年的高峰期买下私宅，你去年可能才刚刚收支平衡，这还不包括利息；但如果是以日本为例，在**买下的私宅，到今天仍然处于负资产的窘境。” 所谓负资产，就是指房价下跌到比房贷还低。
投资与供房贷最好同步进行
刘崇瑜认为，虽然目前整体利率低，房贷利率很诱人，以浮动利率与银行同业三个月期美元拆息率（Sibor）挂钩的配套来说，事实上，购屋者等于每三个月就要面对风险，因为如果利率上升，原本较宽裕的偿债比率就可能超过35％。
他也建议，即使买私宅，也别因为想省下一点利息，而把所有的公积金和现金全部耗尽，因为把握投资时机也很重要。他认为，投资与供房贷最好同步进行：“投资讲的是长线，如果你先把资金耗尽，等到将来有宽裕的现金再来投资时，可能离退休只有10年，而别人则有25年的投资期限，你就面对更高的短期投资风险。”
刘崇瑜还指出，很多购屋者会忽略的环节也包括安全网保障方面。首先，购买私宅后应该重新审视房贷保险，万一发生不幸，谁将承担这笔房屋贷款？此外，购屋者是否要在退休时还清债务，还是要将退休年龄延长？这些都需要重新规划。
《联合早报》
（编辑：杨丽娟） | 
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