仲量联行：从现在到2015年房价每年至少涨1.8％-第3页-投资理财-新加坡狮城论坛

minset LV6

发表于 15-9-2011 10:26:57 来自手机 | 显示全部楼层

山谷无回声发表于 15-9-2011 09:43
博士就是博士，亮点在这里：他指出，根据历来走势，新加坡的私宅价格指数基本上是由市场情绪所主导

如果 ...

空军表示情绪稳定呵呵

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minset LV6

发表于 15-9-2011 11:47:47 来自手机 | 显示全部楼层

hahahouse 发表于 15-9-2011 10:05
山谷兄, 你确定吗?

我是半刚需, 现在也是犹豫不决啊, 挺闹心的.

你我觉得你应该关心一下山谷兄的生活，比如老婆好吗，打算要几个孩子啊。。。。

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望山 LV11

发表于 15-9-2011 18:22:34 | 显示全部楼层

电玩巴士发表于 14-9-2011 15:01
...
言之过重了吧

巴士兄，我觉得此菜头博士以下几点欠妥：

他指出，根据历来走势，新加坡的私宅价格指数基本上是由市场情绪所主导，自1998年以来出现过两次显著下调，第一次介于2000/01年，第二次则在2007/08年，这两次调整都出现在市场并没有足够供应的情况下。然而，在初始的震荡后，市场很快又恢复原有水平。私宅价格指数由市场情绪主导，根据何来？私宅价格都是由供求关系的平衡状况和整体经济的状况共同决定，情绪能完全主导价格就怪了。两次下调之说，也欠妥，当时不是市场供应不足，而是市场需求很弱无法消化供应，经济正在低谷爬升阶段，房市不热，调整是长期的保温回暖，但显然并未回到原有水平。此种猜测应该只是拿来安慰目前裹足不前的持悲观态度的谨慎投资者的。但一厢情愿的拿之前的状况来预测未来，人不可能两次踏入同一条河流的。

　　询及目前全球经济局势不稳定，将为本地房市带来多大的冲击时，他说：“这将影响房市情绪，造成短期内需求和房价波动，但整体上来说，在这些基本面支撑下，中长期展望保持稳定。”此分析倒是有道理，但似乎也不高深，本论坛很多人也都说得出这样的分析来，比如山谷等等，但全球经济局势的未来已不仅仅是不稳定了，而是到达危机的边缘，到时候全球经济巨人倒下，砸到一片小蚂蚁，基本面不存，如何展望稳定的房市？菜头博士似乎太乐观了吧。

　　他指出，如果外来移民继续流入，就算步伐有所放缓，以求保持住户平均人数为4.08人，到了2015年，我国人口也将达到550万。外来移民继续流入，是新加坡的人才吸引政策，不会改变，但是，步伐已经大大放缓，而不是就算有所放缓。从每年批准的PR人数和LTSVP的锐减，不难看出新府对新移民政策的战略调整乃至转向。人口550万里又有几成是潜在私宅购买者？几成是纯粹流动人口？

　　如果这种情况发生，目前的供应还不足以应付需求，房价因此将更快速地上涨，从现在到2015年，每年的涨幅将达到7.5％。政府每年仍须注入至少1万6000单位。因此，蔡炎亮指出决策者仍需继续向市场注入供应，以应付需求。既然人口增加部分的细分都没做，那此推测可谓是极为粗糙的推测了。提到供需关系，政府必然是随时审视检讨前阶段的供应数量成交数量和价格增幅，设法保持私宅市场涌动的购买力和热情，因此私宅的供应是需要很谨慎的，否则很难培养出长期良好发展的市场来。

　　如果外来移民的增长速度放缓，市场每年也需要1万6000至1万7000个单位，这意味着人口年平均增长率为0.8％或在2015年达到520万人。若人口增长速度为每年平均1.5％，或到2015年达到550万人，那政府就需要为市场注入约2万2000至2万4000个单位。这1万6-7千的需要，怎么算出来的？人口每年增长率0.8%，对于人口基数500万就是每年增加4万人。可是增加的人数与购买需要并没有直接相关啊？而且，还有HDB市场承担大部分的住房需要。私宅的需求是不能用绝对人数的增加来直接估算的。而是要根据具体具备私宅购买力和购买需求的人数来计算。

　　至于2015年之后的供需情况，蔡博士认为取决于政府移民政策方向。此为废话。