【分享】国际房地产投资小知识（3）- 澳洲-墨尔本篇

spirintel

【投资澳洲（墨尔本）房地产小知识分享】 - Dec，2013 by MySgProp
续伦敦和泰国，今天来说说我对澳洲（墨尔本）房地产的认识。
我也刚开始认识澳洲，上星期在那里待了1个礼拜做实地考察刚回来。这趟我们看了差不下10个楼盘，也和发展商/律师/会计/物业管理/银行家等接触有了一些了解。我自己也刚买了一间单位，正在实战中学习，很认真的学习中。。^^

1.人口：墨尔本人口4.3m，仅次于悉尼4.67m。悉尼比较都市化，伯斯比较大自然，墨尔本就像两个的综合体。面积超不多100x100KM。新加坡是5.3m，面积超不多42x20KM，一个快挤爆的城市。。。哈！

2.地区：CBD市中心规划得四四方方很容易走，不会迷路。墨尔本最贵的地方挨着市中心东边的地方，靠近大使馆那里，像伦敦的Hyde Park。平均每平方米A$22,000psm左右...，是个成熟区域是有钱人的地方。越过Yarra River就是Southbank。那里就有Crown赌场，土地挺大所以地比起市区地要便宜很多，但楼盘价格却便宜不了多少，楼盘主要围绕在Albert Park（一个很大的人造湖）还有近海边。我最有印象的海边还是St.Killa海边。那里环境不错。如果打算买来养老那里是个不错选择。挨着市中心的西边叫Docklands，是个政府大力发展的地方，它就像是6年前新加坡的滨海湾Marina Bay。很多大公司总部都开始从市中心迁移Docklands，包括了ANZ澳洲银行，电视台，保险公司等等，或许将取代现有的旧市中心。这里新楼盘的价格比市中心的新楼盘还高。

3. 外国人不可以买二手房？正确一点说是Non-Residences不可以买二手房，不是外国人不可以买二手房。谁才算是Residents？就是澳洲公民，永久居民，或有long term visa，就是外国人有在那里居住超过一年以上的都可以，管你是学生还是expats。

4.印花税:视工程进度而定，也依地方政府而定。在墨尔本，建好后是5.5%。还没开始建的叫off-plan，买off plan的房可以节省很多。差不多是只要10%，就是房价的0.55%。
5.其它税务：卖房的Capital Gain Tax是50%，但也不必被吓到。税务的东西必须花几百块钱让专业的会计师弄，很多东西想不到的其实都可以回扣，包括以后你去澳洲的机票住宿等。。到最后都不需要给什么tax了，甚至有可能政府到欠你钱Income Tax。当然政府不会给你现金，但以后你要卖房的时候可以用来offset capital gain tax了。

6.贷款:外国人贷款达70%，房子要好的时候才贷款，所以不用给利息。建好后的供期也只需要一直还利息就可以了，不需要本金。银行利息4.5%左右，在历史新低，一直在下跌中。要注意的是，如果你买的是40sqm以下的鞋盒单位，银行贷款会保守一些，借比较少。

7.靠近市区的都有6%左右。扣除所有费用和每月的银行贷款利息，都能有正现金流。所以其实大多人投资澳洲主要是长期的出租，新加坡有个人在澳洲拥有90多间房子，每月房租达300K。

8.阳台：和伦敦一样，那里的房子阳台不算在实际房子的大小范围。

9.批准（Consent）：外国人卖房需要申请FIRB批准，费用大约3，4百（马来西亚RM12K）。这个你的律师一般都有这个服务，自己也可以在网上申请。

10.外国人购买限额（Foreign Quota）：这个由银行操控，不是政府。银行说了算！一般在30～50%。银行借钱也要估计未来的价值，因为我们买房，银行是出最多钱的。它比我们还担心楼盘跌价！

以上是我想到10个最主要的"小知识"。如果小弟有什么说错的恳请大家指点/原谅我啦! ^_^

xinxin01

好贴，比较全面！

夕阳剪影

谢谢楼主分享

neoshock

"平均每平方米A$2200psm左右..."

是平方尺A$2,200 还是平方米A$22,000?

juntz

楼主了解新加坡银行贷款澳洲房产吗，可以分享一下么

spirintel

neoshock 发表于 6-12-2013 10:54
"平均每平方米A$2200psm左右..."

是平方尺A$2,200 还是平方米A$22,000?

哈，对不起，漏掉了一个0.是A$22,000 psm.
谢谢。修改了。：）

spirintel

juntz 发表于 6-12-2013 11:30
楼主了解新加坡银行贷款澳洲房产吗，可以分享一下么

新加坡银行对国外的贷款其实很容易猜，就是稍微比当地银行利息低一些。
澳洲4.5%，新加坡应该在3.5%. 我选择澳洲的银行，因为只需要还利息。新加坡的要利息+本金。从投资角度看，澳洲银行的配套就划算。

juntz

spirintel 发表于 6-12-2013 12:59
新加坡银行对国外的贷款其实很容易猜，就是稍微比当地银行利息低一些。
澳洲4.5%，新加坡应该在3.5%. 我 ...

谢谢，不过还有两个问题：
1. 新加坡银行贷款利率不是在2%左右吗？怎么会3.5%这么高呢
2. 澳洲银行只还利息，可是本金不会减少，也就是说你还贷10年20年后，要还的本金还是原来那么多，这样合算吗？

spirintel

juntz 发表于 6-12-2013 13:08
谢谢，不过还有两个问题：
1. 新加坡银行贷款利率不是在2%左右吗？怎么会3.5%这么高呢
2. 澳洲银行只还利 ...

1. 2%是本地的房子。银行会跟着当地的银行来调。比如泰国的利息7点多，新加坡的就给7%。银行比我们任何人还会算，怎么可能给你占便宜！：）
2. 投资的角度来看很好啊。是的，本金不会减少，不过有租金帮你还啊，因为不用还本金，那你每个月可以拿到的正现金流就更多了。现在借100万，十年后的100万和现在100万的价值会相等吗？有钱人利用银行的钱来赚钱，银行利用没钱的人的钱来赚钱。^_^

我好像解释的不好，希望你还是看得懂我要表达的意思。。

juntz

spirintel 发表于 6-12-2013 14:42
1. 2%是本地的房子。银行会跟着当地的银行来调。比如泰国的利息7点多，新加坡的就给7%。银行比我们任何 ...

哦，第一次知道利率还是看国家给的呵呵。

只还利息确实增加现金流，赌的是未来房价涨，房价涨的话卖了房换掉当时的借款还可以有的剩。听说只还利息的话银行每隔几年会重新评估房价，如果房价跌了那是要用现金补？