fanglinsg

<div style="LINE-HEIGHT: 22px; HEIGHT: 22px;"><div style="FLOAT: left;"><img alt="发贴心情" src="https://www.sgchinese.com/bbs/skins/Default/topicface/face1.gif"/></div><b>银行贷款越还越多｛转载自今日联合早报｝</b></div><div style="PADDING-RIGHT: 0px; MARGIN-TOP: 10px; FONT-SIZE: 9pt; OVERFLOW-X: hidden; WIDTH: 97%; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 24px; LINE-HEIGHT: normal; HEIGHT: 200px; WORD-WRAP: break-word;">● 蓝见云 <p>　　六年前，我们在北部申请了一间四房式组屋，办手续选购时，才被告知以高龄为由，建屋局只准许我们以最长11年期限的借贷（扣除公积金，还欠约8万元）每月须摊还现金800余元，在别无选择下，我们贸然接受了。</p><p>　　很不幸的，两年后，老伴被工厂裁退，生活顿时陷入困境。恰好，当时政府放宽建屋局的管制条例，允许组屋拥有者，可向银行申请组屋贷款，为了减轻负担，我们惟有硬着头皮，花了千余元律师费，转向银行申请贷款。把组屋抵押给荷兰银行（以儿子为担保人)。并允许我们把组屋期限延长至30年，每月只须付260余元，当时，我们还庆幸找对了银行，令我们松了一口气。</p><p>　　可是，令我们惊讶的是，短短三年多来，每个月所分摊的贷款，受市场利率波动的影响，从最初的260余元，增至290余元，接下来是340余元，再来是360余元，更甚的是，两个月前，竟然升至390余元，涨幅已达50％，速度之快，比想象中厉害，令人咋舌。迹象显示，还会有上涨的空间，真是悔不当初。</p><p>　　相信许多房屋贷款者，都想知道，究竟房屋贷款的利率是如何计算的？个别银行的利率走势是否亦然？私人住宅与政府组屋的贷款有何差别？</p></div>

漫风

<p>复利计算是指用利息赚利息，一般是指存款的时候，倒没听过房屋贷款的采用。如果每年你连利息都还不上，按复利计算，恐怕无论多少年也不会还上本金的。</p><p>我们多数的贷款，每年还一部分本金，和当年的全部利息。当然头几年的利息占每月还款额的大部分。随着偿还本金的增加，月还息额就下降了很多，后面的年份主要就是还本金。</p><p>还有其他的贷款方式，大家自己去找banker了解吧。</p><p>大家自己去开个Excel自己就可以计算。Excel里面有很多财务函数，很容易算。</p><p>PMT就是计算年还款额</p><p>=PMT(0.04,30,100000)&nbsp;&nbsp; 是计算 平均利率4%， 30年，贷款数目是100000。记住，计算出来的结果是负数。</p><p>=PMT(0.04,30,100000)&nbsp;&nbsp;× 30 ＋ 100000 = -73490， 也就是说10万30年的贷款，你总共支付的利息是73490。当然利率浮动高的时候，就支付得比平均利率要支付得多。</p>

漫风

<p>现在的利率比三年前的涨了不少，另外银行通常在头几年（1年、两年，三年）提供优惠Fixed Rate配套，然后才是浮动利率。两个因素加起来，月还款额增加是很正常的事情。</p><p>所以贷款一定要考虑偿还能力，要考虑将来如果利率涨到5％，6％，甚至8％的时候，是否有能力承担。</p>

漫风

<p>fang姐，你热心倒是热心，可也得保证信息的准确性，再告诉人啊，不然会误事儿的。</p><p>上次有人问35岁以下单身PR是否可以买公寓式组屋，你就回复人家说不可以。而其实是可以的。EC过了5年，21 岁以上单身PR就可以买。</p>

漫风

<p>平均利率达到5.25%的时候，30年的贷款，偿还利息才会达到和本金相等的数目，借100块还200。</p>

fanglinsg

<p>再澄清一下我的思路；</p><p>如果楼主在利息为3%的时就要每月还贷800多的话，估计到利息为4%至5%时就该还千多块了。如果是按所谓的中介给的公式大概估算最小800块月付至少35年也需还：</p><p>800X35X12=336000。根本不是28万。</p><p>如果按保守预估房贷会继续加息只是到5%为止的话（其实按全球经济发展规律过几年很可能又会涨回到6%~8%的）：</p><p>1000X33X12=396000。(另加前二年已经用3%和4%还的大约二万多的房款和强制贷款保险和佣金等开销)</p><p>再加计楼主的其他购屋成本（自付的数万头款手续费及利息也以35年复利来加计）下去，整个楼价成本很轻易就要成几倍数了。为买一个组屋最后要花去买一个公寓的钱，犯得着吗？！</p><p>因为头几年是还本金越多越好，以后可以少还很多利息。所以稍微会算计理财的人都会尽量利用头几年低息期少贷款多还钱。以后有需要用钱时还可以提出部分以还的现金重做抵押重组贷款或延时还款。这也是银行蛮喜欢的无风险投资。如何善用贷款巧用贷款也是一门理财学问。可以跟银行专才们多多请教学习。我曾经也是一窍不通的财经白痴，跟银行经理打交道多了，就慢慢学了一些，觉得很受用。</p><p>楼主也别一相情愿的认为每隔三四年银行一定会同意给你调低贷款利息到3%去。试想过二三年后万一市场利息到达6%或7%时，你能够要求银行维持在4%都不可能了，能够找回银行经理商量再重组给你5.5%都已经是感激不尽了。</p><p>我数年前买第一个公寓的时候，当时市场利息就是7%多，能够贷给我5.5%的我都要谢谢了。世界历史经济规律是难免会重演的。做好自家的长期理财计划以应对未来事态变化才是最重要的。</p><p>“人不理财，财不理人”。这是忠言明训，给愿意听的人记取。</p>

[此贴子已经被作者于2006-11-17 10:59:50编辑过]

midmac

<p>房屋贷款的确是复利计息地。只是产生的利息被每月还款平了，没有利生利。不信的话停还房屋贷款一个月，看看下个月的欠款余额是否会增加。</p><p>胡哥：俺啥都没瞧见。[em07]</p>

fanglinsg

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>漫风</i>在2006-11-16 17:28:00的发言：</b><br/><p>fang姐，你热心倒是热心，可也得保证信息的准确性，再告诉人啊，不然会误事儿的。</p><p>上次有人问35岁以下单身PR是否可以买公寓式组屋，你就回复人家说不可以。而其实是可以的。EC过了5年，21 岁以上单身PR就可以买。</p></div><p>之前政府一直规定单身大龄公民只可以买三房式组屋，但是他单身PR来问买大型公寓式组屋，当然不可以啦！如果现在政府又改条规是单身PR可以买大屋型的话，请注明出处。不然也是会怕误事哦！试想新加坡政府会准许认可一个单身汉需要住1550英尺大的3室2厅3卫＋1的执行级公寓式组屋吗？！</p><p>你说的EC不是叫做执行级共管公寓（五年后可当作私人屋买卖给PR，十年后才可卖给外国人的）吗？什么时候EC又变身成了公寓式组屋？</p><p>而且我是在估算楼主的整个买屋成本价35年大约一共翻了几倍，跟你们在算其中的部分利息翻几倍是两码事啊？！</p><p>我很欢迎漫风老弟的指正。但是可不可以请你再看清楚我的回帖才来说话吧？！</p><p></p>[em02]

[此贴子已经被作者于2006-11-16 22:46:56编辑过]

漫风

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>midmac</i>在2006-11-16 21:09:00的发言：</b><br/><p>房屋贷款的确是复利计息地。只是产生的利息被每月还款平了，没有利生利。不信的话停还房屋贷款一个月，看看下个月的欠款余额是否会增加。</p><p>胡哥：俺啥都没瞧见。[em07]</p></div>当然了，如果你拖欠几个月，不光是复利，还会产生罚息，financal fee。我们讨论的应该是正常还款的情况吧？

漫风

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>fanglinsg</i>在2006-11-16 22:04:00的发言：</b><br/><p>再澄清一下我的思路；</p><p>如果楼主在利息为3%的时就要每月还贷800多的话，估计到利息为4%至5%时就该还千多块了。如果是按所谓的中介给的公式大概估算最小800块月付至少35年也需还：</p><p>800X35X12=336000。根本不是28万。</p><p>如果按保守预估房贷会继续加息只是到5%为止的话（其实按全球经济发展规律过几年很可能又会涨回到6%~8%的）：</p><p>1000X33X12=396000。</p><p>再加计楼主的其他购屋成本（自付的数万头款手续费及利息也以35年复利来加计）下去，整个楼价成本很轻易就要成几倍数了。为买一个组屋最后要花去买一个公寓的钱，犯得着吗？！</p><p>因为头几年是还本金越多越好，以后可以少还很多利息。所以稍微会算计理财的人都会尽量利用头几年低息期少贷款多还钱。以后有需要用钱时还可以提出部分以还的现金重做抵押重组贷款或延时还款。这也是银行蛮喜欢的无风险投资。如何善用贷款巧用贷款也是一门理财学问。可以跟银行专才们多多请教学习。我曾经也是一窍不通的财经白痴，跟银行经理打交道多了，就慢慢学了一些，觉得很受用。</p><p>楼主也别一相情愿的认为每隔三四年银行一定会同意给你调低贷款利息到3%去。试想过二三年后万一市场利息到达6%或7%时，你能够要求银行维持在4%都不可能了，能够找回银行经理商量再重组给你5.5%都已经是感激不尽了。</p><p>我数年前买第一个公寓的时候，当时市场利息就是7%多，能够贷给我5.5%的我都要谢谢了。世界历史经济规律是难免会重演的。做好自家的长期理财计划以应对未来事态变化才是最重要的。</p><p>“人不理财，财不理人”。这是忠言明训，给愿意听的人记取。</p></div><p>银行所赚取的是存款利率和贷款利率的差异，就这么简单。你用23万现金去买房，一样你也要计算你损失了应得利息。到了35年后，你23万的现金存入银行已经不是23万，同样你用浮动利率，同样你用复利去算，你一样损失一大笔钱。使用贷款，你多付的是比存款利息高的那部分。</p><p>如果你可以利用手上的钱去赚取比贷款利率高的回报率，那么我建议你拉长贷款，想good99说的，尽量用CPF去还。拿现金去投资。如果你不能用钱赚钱，就向fang姐说的，尽量在利率低的前几年多还些本金，少付些利息。</p><p></p>