瞌睡很多的鱼

lingbobo 发表于 8-2-2012 23:45
想请教我们cpf帐户不到6万块，OA有大概三万，可以拿来还stamp duty吗？

快说说lz房子多少$ , 可以用来还st，没有问题。
恭喜你^_^

瞌睡很多的鱼

lingbobo 发表于 8-2-2012 23:54
再提供一个case study
我们第一套hdb还有180k贷款，每个月还1800，全部从cpf出。新订的房子950k。
option1 ...

有个大问题，我看有没有同学能帮你分析到，呵呵

hdzsamansa

option 1， 首付不少，还是要动用现金吧？

lingbobo

hdzsamansa 发表于 9-2-2012 09:12
option 1， 首付不少，还是要动用现金吧？

先期投入的现金两个option差不多
option1，首付950000*40%=380000
option2，第一笔贷款还清180000+第二笔贷款首付190000=370000

lingbobo

泥洹 发表于 9-2-2012 09:18
照LZ字面上所说， 我也倾向option 1

但俺比较好奇的是你怎砍到95W的？能说说分享下否？ 谢谢

不是从105砍到95，是从100到95
我们最后选了一套开价100w的。1st view以后先给了个90w的offer，旋即被reject，2nd view的时候，对方说已经有一个94w的offer被reject，他们想要98w，后来降到96w，我们咬住95w，就成交了。我看那个owner很想卖。

屋子在后港界内，但离serangoon nex步行8分钟，小盘子，没什么小区。楼层比较悲剧，客厅和房间都能看到pool，但是抬眼就是hdb。view不view的就算了，我们公司的view大好，以后就上班时间多享受一下吧。
喜欢的是layout太满意了，客厅房间都很方正大气，厨房也很大。出门3分钟就有超市食阁。美以美女校500m。1km有还不错的混校。rosyth 2km （准备去试试pv）
在我们的预算里，算是综合分比较好的了。

我和lg人生中的第三套房子，居然两个人都没有什么激动。

lingbobo

我觉得我们的中介还比较激动一点，应该是他开年第一笔生意。

想知道condo买卖中，买方中介赚什么？卖方中介会合他分中介费马？

semihou

ZRHEIHEI 发表于 8-2-2012 21:21
你不贷款用1。3买下成本比我用60万高 我用银行的钱支付利息作为成本投资这个房子赚取正回报所以回报率比 ...

ZR 是个Ecup阿姨，我看也是雌雄同体吧，我也经常换用ID.

Sleepfish （不好意思又提到你了，你的确是名人，这id怎么这么好记呢）说得对，前面我也提到应该考虑将房产增值的部分加到投资收益的分子里面，只是我不知道加多少。

看来几位大侠拼的是眼光，基本是低进高抛来赚差价。
先声明我是纸上谈兵了，没有实战经验，虚心向大家请教。
但对于想长期投资靠租金带来收益的就可以参考我的公式，现在给个更简单的模型。

100万的房产，首付400K，各种税收加上前期手续费60K。可以说这套房买房（你和银行）共出了1.06Million。
贷款600K，30年，利息1.5%，每月还2071，利息750。
月租4K/月，年租48K/年，物业费和租赁税700/月，租金净剩3.3K/月，39.6K/年

1.租售比（rental yield）
一般中介就直接拿48K/1M=4.8%，说是High Rental Yield, 因为这样会吸引潜在的长期投资买家。可以理解为21年出租之后，这套房子就是白捡的啦。
可咱们自己不能这么算，因为所有的cost都是真金白银啊。
那多少年是白捡的呢？
39.6K/1.06M=3.74%  ~27年的净收入就白赚一套房子。
（以前看过一个介绍，国际上认为租售比=20年的时候是合理的，低于这个数字说明房价较低，高于这个数字，房价较高。可以参考。）

2.租金净收益 （net profit）
这个是大家常用的，因为大家买房子都贷款
净租金-年供给银行的钱=39.6k-2071*12=14748
这个数字除以首付14748/460k=3.2%，~31年可以收回前期成本。
（这就是为什么我会把每月的分期付款的本金部分加上去，这样才算得出回本时间）

算到这里，疑惑了，以三十年为贷款期限，为什么贷款了，净收入反而低了？
原因是在新政下需付40%的首付和6% STAMP DUTY.
6%的STAMP DUTY加在公式1的分母里面只是多了6%，但在公式2的分母里面就是多了60K/400K=15%。即如果原来的收益是100%，现在就分别变成了1/1.06=94.3% 和 1/1.15=86.9%，
所以这个case从数字上看，反而是全付了首付反而收益率更好。

如果贷款35年呢？每个月还1837，
那么公式2等于3.8% ~26年收回本金。

利息	30年月供	收益比	几年回本	35年月供	收益比	几年回本
1.50%	2071	3.21%	31.1906699	1837	3.82%	26.20187
2%	2218	2.82%	35.4282193	1988	3.42%	29.21748
2.50%	2371	2.42%	41.2630068	2145	3.01%	33.18903
3%	2530	2.01%	49.7835498	2309	2.59%	38.68147
3.50%	2694	1.58%	63.2563256	2480	2.14%	46.74797

所以我建议把贷款期限拉长点，多来的CASH.
名人不是说CASH IS KING么？

sleepfish

lingbobo 发表于 9-2-2012 09:30
先期投入的现金两个option差不多
option1，首付950000*40%=380000
option2，第一笔贷款还清180000+第二笔 ...

当然是option 2啦，现在论坛的才子佳人们都不说话了，都羞答答的，这是何故呢？

lingbobo

sleepfish 发表于 9-2-2012 10:50
当然是option 2啦，现在论坛的才子佳人们都不说话了，都羞答答的，这是何故呢？

是啊是啊 说明白点啦 拜托啊

semihou

semihou 发表于 9-2-2012 09:49
ZR 是个Ecup阿姨，我看也是雌雄同体吧，我也经常换用ID.

Sleepfish （不好意思又提到你了，你的确是名人 ...

小泥，我可不敢当啊，你们都是高人，我是绝对的低人，就是喜欢计算，经常算到晚上兴奋得睡不着觉，可是齐是什么也没有。完全是纸上谈兵。

虽然是我算出来全款付清会比30年分期付款收益率来的更为高，可是没有人会全款付的。
除了资金的考虑，还有ZR说的杠杆原理。

假设ZR的房子升值到200万了（相信是必然的），简单算赚了70万，首付65万，盈利70/65=107%
如果全款137万，那只盈利70/137=51%。

PS, 喜欢Sleepfish, 感觉雌雄说话都很搞笑, 雌的比较感性，雄的比较简洁。